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麥當(dāng)勞房山一家門店，免租3年生意也沒(méi)火；
海底撈23年來(lái)，唯一一家經(jīng)營(yíng)不善關(guān)掉的門店，源于選址失誤。
可見(jiàn)，無(wú)論大小品牌，選址對(duì)一家餐飲門店的經(jīng)營(yíng)都起著很大作用。
那如何才能高效、精準(zhǔn)地選到好鋪？
本文作者在肯德基、新辣道餐飲集團(tuán)有8年的選址經(jīng)驗(yàn)，來(lái)看看評(píng)估過(guò)上千家店鋪的他，總結(jié)出的幾個(gè)“連大牌都沒(méi)繞過(guò)”的選址誤區(qū)——
案例1呷哺開(kāi)在負(fù)一，生意慘淡
- 誤區(qū)：自帶流量，位置偏點(diǎn)無(wú)所謂！
呷哺呷哺以翻臺(tái)率高著稱，在北京多個(gè)店都排長(zhǎng)隊(duì)。然而，在北京王府井東方新天地商場(chǎng)地下一層西南角的一個(gè)位置，這里的呷哺呷哺生意慘淡。
東方新天地商場(chǎng)名氣很大，王府井客流也很大，但是呷哺在這里的位置屬于一個(gè)拐角——沒(méi)有任何標(biāo)識(shí)，外人第一次去很難找到，向商場(chǎng)里的人打聽(tīng)也問(wèn)不出來(lái)。
另一個(gè)例子是北京站附近，麥當(dāng)勞、肯德基和吉野家都開(kāi)在最顯眼的位置，與它們僅幾百米距離的巷子里那些餐廳，生意差了一大截。
▲藏得太深，顧客根本懶得找| 咖評(píng) |▼
有的老板認(rèn)為，自家品牌有吸客能力、口味夠好，位置偏一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。這種觀念在以往或許行得通，酒香不怕巷子深。但是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)下，風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)高。
例如北京，2015年新開(kāi)的餐廳有16萬(wàn)家，哪個(gè)品牌、哪種口味能做到讓人不顧擁堵，穿過(guò)幾環(huán)去尋找？
特別是現(xiàn)在，人們的時(shí)間成本很高，如果你選的地方太偏，讓顧客拿著導(dǎo)航還蒙圈，顧客即使偶爾去一次，卻發(fā)現(xiàn)吃飯的時(shí)間比趕路的時(shí)間還長(zhǎng)，消費(fèi)的頻率和意愿自然不會(huì)太高。
案例2麥當(dāng)勞免租3年，也沒(méi)救
- 誤區(qū)：房租便宜點(diǎn)兒好，免租最好！
海底撈的聯(lián)合創(chuàng)始人施永宏曾說(shuō)，海底撈這23年來(lái)，唯一一家經(jīng)營(yíng)不善關(guān)掉的店就是因?yàn)檫x址失誤。當(dāng)時(shí)，他們的一家店選到了城市的新區(qū)，招商的說(shuō)兩年內(nèi)這個(gè)地方會(huì)住滿，結(jié)果苦苦掙扎了六七年，還是渺無(wú)人煙。
海底撈遭遇的就是一個(gè)選址的大坑——如今房租不斷上漲，很多老板都覺(jué)得壓力山大，就無(wú)奈妥協(xié)：房租太貴活不下來(lái)，還是找租金便宜的地方吧！
例如很多剛開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)，會(huì)用很便宜的租金吸引品牌進(jìn)入，很多沒(méi)經(jīng)驗(yàn)的小品牌會(huì)被便宜的價(jià)格、2個(gè)月、5個(gè)月的免租期吸引過(guò)去。投入幾百萬(wàn)后發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)有限的客流根本支撐不了那么多家店，打折促銷都無(wú)濟(jì)于事，最終只能以關(guān)門收?qǐng)觥?br />
▲其實(shí)是又多了一個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)的賭注這樣的例子有很多，如北京萬(wàn)柳華聯(lián)商場(chǎng)和翠微嘉茂剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候都是如此，北京龍湖長(zhǎng)楹天街因?yàn)橥瑯拥脑虮缓芏嗬习逡暈椤按罂印薄０ㄈ缃窕鸨某?yáng)大悅城，最初也經(jīng)歷了兩年的養(yǎng)店期，餐廳換了2-3批才好起來(lái)。
再比如麥當(dāng)勞在房山曾經(jīng)開(kāi)了店，當(dāng)初免租3年，裝修費(fèi)由房東出，但3年后門店依然關(guān)了。原因很簡(jiǎn)單，沒(méi)客流，營(yíng)業(yè)額太低。
| 咖評(píng) |▼
最近看到一篇文章，是一位網(wǎng)紅餐飲創(chuàng)業(yè)者寫的，意思是資金有限，選擇便宜點(diǎn)偏點(diǎn)的位置，通過(guò)社群運(yùn)營(yíng)等方法可以拉客流。我覺(jué)得這是舍本逐末的做法。
通常房租便宜的門店，也就意味著沒(méi)有客流，而沒(méi)有客流也就沒(méi)有收入，如果眼前都熬不下去，更別指望以后。
我認(rèn)為，老板們選地段，首要考慮的不該是貴不貴，而是預(yù)估營(yíng)業(yè)額、餐廳的接待能力以及自身定位的匹配度等。如果預(yù)估營(yíng)業(yè)額能夠承受房租，并且客流量、接待能力都能滿足，房租貴的店也可以選。
道理很簡(jiǎn)單，你是選一個(gè)房租貴，客流大，生意好的店呢，還是要一個(gè)看似租金便宜，但是人流少，壓根沒(méi)生意的店呢？
案例3楊記興開(kāi)在北京西三旗，虧2年
- 誤區(qū)：商圈人流大＝生意一定火
之前楊記興的老板在北京西三旗開(kāi)了一個(gè)1000平的餐廳賣徽菜，人均80-90元，一直虧損了2年。
后來(lái)經(jīng)過(guò)對(duì)顧客和周邊商圈的評(píng)估之后發(fā)現(xiàn)，能消費(fèi)得起這家店的人不多，于是對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格等做了一系列調(diào)整，把餐廳面積砍掉一半后，生意才逐漸好轉(zhuǎn)，在第三年基本上月均超過(guò)55萬(wàn)，最好一月超過(guò)65萬(wàn)，扭虧為盈。
▲選址得和定位配得上這就好像希爾頓酒店開(kāi)在密云縣，王品臺(tái)塑牛排開(kāi)在回龍觀的概念一樣。
| 咖評(píng) |▼
很多老板也都會(huì)認(rèn)為，只要我選擇的商圈里，附近居住的人口量巨大，或者人流大，生意肯定能火。其實(shí)這并不對(duì)。
因?yàn)槟繕?biāo)顧客群的數(shù)量才是老板開(kāi)店評(píng)估的核心數(shù)據(jù)。打個(gè)比方，假如你的客單價(jià)定在80元，那么即使一個(gè)村有10萬(wàn)人，那也不是你的顧客，因?yàn)檎嬲軌蛳M(fèi)的起的顧客沒(méi)有那么多。
所以，確定你的產(chǎn)品、價(jià)格和品牌，是否適合商圈里的顧客群，以及是否有足夠多的有效顧客群來(lái)支撐經(jīng)營(yíng)，就非常重要。
案例4裝修完了，房東執(zhí)照沒(méi)辦下來(lái)
- 誤區(qū)：簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行
之前我遇到的一個(gè)火鍋品牌，在北京跟房東簽約的時(shí)候，房東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照還沒(méi)辦下來(lái)，但房東信誓旦旦很快就下來(lái)，并且租金和面積等都比較稱心，就把合同簽了。
結(jié)果裝修完了，正式營(yíng)業(yè)也超過(guò)了3個(gè)月，執(zhí)照卻依然沒(méi)有辦理下來(lái)。更讓他沒(méi)想到的是，管理機(jī)關(guān)在執(zhí)照這件事情上追究下來(lái)，最后責(zé)令停業(yè)。而老板此時(shí)才知道，這個(gè)房子根本無(wú)法辦理執(zhí)照，房子都是違建。
由于事先沒(méi)有做書面上的約定，最后只能老板自己承擔(dān)損失：數(shù)百萬(wàn)的裝修、租賃和經(jīng)營(yíng)投入。這件事到現(xiàn)在還在打官司。
▲太急，沒(méi)有規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)還有更夸張的，有的小品牌、小店，在租房的時(shí)候，甚至連合同都沒(méi)有，給自己留下的經(jīng)營(yíng)隱患太多了。
比如五道口那里原來(lái)有一排房子，好幾戶租金押金交了幾十萬(wàn)，結(jié)果說(shuō)拆遷就拆遷了！不但無(wú)法經(jīng)營(yíng)，由于當(dāng)初租房的時(shí)候，這幾戶都沒(méi)有簽協(xié)議，結(jié)果連押金都拿不回來(lái)。
| 咖評(píng) |▼
其實(shí)這也是選址的關(guān)鍵誤區(qū)之一。很多人會(huì)忽視談判簽約的細(xì)節(jié)，最后在經(jīng)營(yíng)期間產(chǎn)生很多糾紛。
因此，只要是租房，協(xié)議一定要寫清楚，關(guān)系到門店生存的風(fēng)險(xiǎn)，都要考慮到，諸如免租期、租金、付款方式、面積、執(zhí)照、甚至空調(diào)機(jī)位等等。
案例54撥人同時(shí)搶一鋪
- 誤區(qū)：旺鋪難找，顧不上調(diào)研分析
我在給一家中餐廳找鋪面的時(shí)候，就遇到了4撥人同時(shí)在看同一個(gè)鋪?zhàn)?，要跟轉(zhuǎn)讓方談鋪?zhàn)樱抨?duì)排了2個(gè)小時(shí)，都急著拿錢砸下?，F(xiàn)在好鋪?zhàn)哟_實(shí)難找，尤其是北京等一線城市。
碰上多人搶一個(gè)鋪的這種我非常理解。在跑了北京幾十個(gè)商場(chǎng)，調(diào)研了近千家商戶之后，我確實(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在餐飲的選址大戰(zhàn)幾乎到了白熱化的階段。
▲越是爭(zhēng)搶的時(shí)候，越容易因不理智后悔| 咖評(píng) |▼
但是我還是告誡眾多餐飲小白們，即使好鋪難找，該調(diào)研還是調(diào)研，該分析還要分析。就跟找對(duì)象一樣，別人說(shuō)好的你也去搶？
可能有老板會(huì)說(shuō)：好鋪?zhàn)愚D(zhuǎn)瞬即逝，哪有那么多時(shí)間等我慢慢選？
跟大家說(shuō)一個(gè)方法，就是在準(zhǔn)備投資開(kāi)店之前，至少提前2-3個(gè)月，就要開(kāi)始做鋪面的篩選，一次至少篩選5-10處鋪位，搞清楚到底哪里更適合自己。在商圈評(píng)估、投資分析都做過(guò)以后，再拿鋪?zhàn)泳透行判模麛嗔恕?br />你在選址的時(shí)候遇到過(guò)哪些坑？一起留言記個(gè)教訓(xùn)？
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統(tǒng)籌：咖sir | 編輯：政雨文章源于餐飲老板內(nèi)參，經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載商務(wù)合作&內(nèi)容轉(zhuǎn)載 | 微信：yantairan
